Пристройка к многоквартирнику: законно или нет?

Желание человека улучшить свои жилищные условия, в том числе путём увеличения площади принадлежащего ему жилого помещения, вполне естественное чувство. Каждый гражданин имеет право на жилище и благоприятные условия проживания. В свою очередь, реализация жилищного права не должна нарушать права и законные интересы соседей и иных лиц.

В практике существуют случаи, когда граждане, проживающие на первых этажах в многоквартирных домах, реализовывали своё желание на увеличение площади жилого помещения путём возведения пристройки к дому. Такие действия в указанном объекте жилищного фонда напрямую затрагивают права и законные интересы других граждан, проживающих в многоквартирном доме, так как законодательство Российской Федерации предусматривает наличие общего долевого имущества собственников помещений в таком доме.

При этом, в соответствии с частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее  ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Возникающие в связи с этим споры, а также споры по иным причинам (в том числе связанные с негативными последствиями для конструкции всего здания в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ при возведении пристройки) порождают имущественные споры между соседями, которые в конечном итоге разрешаются в судебном порядке.

Градостроительное законодательство действия по возведению пристройки к зданию (изменению площади и объёма объекта капитального строительства) относит к его реконструкции.

В силу положений части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ), с учётом позиции высших судов РФ, выраженной в Постановлениях от 29.04.2020 Пленума Верховного суда РФ  № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22, реконструкция многоквартирного дома и находящегося в нём жилого помещения в нарушение установленного законом порядка использования земельного участка под таким домом и порядка получения предусмотренных законом согласований (разрешений) признаётся самовольной постройкой.

ЖК РФ предусмотрены положения, целью которых является защита прав собственников помещений в многоквартирном доме от противоправных действий третьих лиц, в том числе одного или нескольких собственников в доме.

Так, из совокупности частей 1 – 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ в первую очередь для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Такое согласие выражается через принятие соответствующего решения на общем собрании указанных собственников. В его отсутствие реконструкция не может быть признана проведённой в соответствии с требованиями закона.

Как следствие, граждане, выполнившие строительство пристройки к квартире в многоквартирном доме без получения соответствующего согласия от всех собственников помещений, могут в судебном порядке быть принуждены к её сносу и приведению многоквартирного дома в состояние, предшествовавшее реконструкции.

Данная позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённым Президиумом ВС РФ 16.11.2022 (далее  Обзор судебной практики).

При рассмотрении вопроса о том, размер какого общего имущества в многоквартирном доме уменьшается в результате строительства пристройки, следует учитывать, что её строительство затрагивает придомовую территорию.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений. При этом регистрация права собственности на такой земельный участок для собственников не обязательна.

Не менее важным моментом при возникновении спорных вопросов, связанных с самовольным строительством пристройки к жилому помещению в многоквартирном доме, является то, что на такие споры исковая давность не распространяется.

Президиумом ВС РФ 16.11.2022 в Обзоре судебной практики указано, что по делам, связанным с самовольным строительством иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

Таким образом, гражданам для реализации своего желания возвести пристройку к жилому помещению в многоквартирном доме, во избежание негативных последствий, связанных с обязанностью в дальнейшем произвести её снос и привести многоквартирный дом в состояние, предшествовавшее реконструкции, прежде, чем выполнять работы или обращаться в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство, следует получить согласие от всех собственников помещений в многоквартирном доме.